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来源：66购彩2023-10-24 17:48

2022年实力交付1281万方解码金科背后的硬核交付体系******

　　走过2022，进入2023。纾困一年，“三支箭”密集落地后，地产迎来关键性转折点，叠加疫情全面放开后经济恢复的大背景，市场对于2023年房地产走向预期普遍向好。

　　辞旧迎新之际，房地产“保交付”大年也迎来年终检验。往年业内诸多年终榜单多集中于销售规模，今年却更改为交付成果，背后寓意不言而喻。

　　房企实力的比拼成为了交付比拼，交付的重要性被提到了前所未有的高度。

　　比如，金科就将“保交楼”列为“头号工程”，甚至以“保交楼”作为经营原则，通过差异化铺排复工方案、建立复工复产监控机制、实行专款专用等措施千方百计保交付。

　　新年假期刚过，金科全年交付成果也随之出炉：2022年1-12月全口径共计交付项目149个、交付批次252个、交付体量1281万平方米，仅住宅交付总套数82618户。其中，提前交付项目51个。

金科项目实拍图

　　定调“保交楼后，金科曾迅速召开过一场专题会议，彼时金科创始人、总策划师黄红云，董事长周达、总裁杨程钧全部出席，整场会议没有多余议题，只围绕“保交楼”展开，定调要克服一切困难，坚决打好“保交楼、稳民生”攻坚战。

　　如今来看，这场攻坚战成果显著，甚至提前交付51个项目。更为重要的是，这些数据体现的不仅是量的交付，更是有品质的交付，是交付力、产品力和服务力的综合成果，这与金科“既保交付、又保品质”的交付体系密不可分。

　　2022年，金科、万科、龙湖、绿城、远洋和美的置业等房企，在内部搭建“交付体系”，从产品、工程和服务三个板块构建全周期交付体系，总结归纳出一整套工程品质标准体系，成为“交付时代”的典型房企。

　　但各家体系的环节各有偏重性，金科的特点是“保交付上能打硬仗，品质方面严谨到苛刻。”

　　拧成了一股绳：组建攻坚作战队

　　打硬仗主要体现在其强有力的作战队伍，以及缜密的作战体系。

　　据了解，金科成立了从上至下的“保交楼工作组”，总部层面以总裁为组长，联席总裁、副总裁为执行组长，运营、财务、风控、法务、成本、工程、客服等中心部门负责人为组员，全面统筹保交楼工作。

　　各大区域公司也相继成立属地化“保交楼工作小组”，重点研究和解决符合本区域、本城市各项目的相关重点问题和关键路径，对交付有风险的项目实行“一盘一策”；如今，这一机制已延伸至项目层面。

　　“保交楼各级小组每周都要召开例会，梳理保交楼工作堵点，然后各区域公司上报需要紧急解决的事项，集团会采取‘绿灯’方式，随时组织专题会予以解决。”一位金科高管介绍。

　　“现在上下统一，已经拧成了一股绳。”该人士表示，管理层前所未有的重视，创始人黄红云对内多次强调保交楼是企业生存根本，董事长周达更是将保交楼作为当前经营管理工作的首要任务，总裁杨程钧层层压实目标。

　　为了力保前端生产，金科建立了一套从工程进度、资金监管到施工质量保障的保交付机制，包括建立复工复产周报机制，强化交付风险预控，统一并绑定运营计划、资金计划，以及加强工地远程视频监控系统运用等。

　　这套机制落地到区域层面，更为厚实。如，金科豫鲁区域不仅推出特色化工地开放日，从工法工序、交付标准、精细化工程及高品质施工等几个层面透明化展示工程品质与进度；并且坚持高频次工程直播，弥补因疫情影响工地开放日落地难的缺陷，年度直播近百场；大本营重庆区域也推出线上工程进度播报、线下多频次工地开放日的组合拳全面展示施工进度；川云区域一年内开展“预鉴·新蓝图工地开放日”线上线下参观活动高达30余场，让业主真正“近距离”看到生产建造的每个过程。

金科项目施工现场

　　连续接“箭”：融资“活水”涌入

　　面对保交楼的重任，金科还设置了激励考核，鼓励各区域公司积极寻求各方支持，将政府保交楼政策的支持、纾困资金的引入与区域公司下半年目标责任书、月度经营考核挂钩，设置了300-500万的专项激励。

　　据悉，金科华北区域已获得政府纾困资金支持，为沈阳三个项目解决了资金困境，是沈阳首批获得政府纾困资金的项目；两广区域也取得实质性进展，南宁轨道地产并购世茂金科·博翠江山二期，成为广西首创国企入资助力民企保交付案例；川云区域“金科·集美公馆”被纳入首批德阳市政府“保交楼”项目，获批近亿元贷款。

　　根据金科此前公布的三季报数据，截至2022年9月末，金科已累计获批国家及地方政府专项借款资金额度约12亿元，其中近6亿元可用资金已拨付至项目公司，一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力。

　　更为关键的是，自地产稳融资“三支箭”密集落地以来，融资“活水”不断涌向金科。其不仅展开了“第三支箭”股权融资行动，还接连获得多家银行授信支持，与光大银行重庆分行、建设银行广西壮族自治区分行、建设银行山东省分行签订战略合作协议。

　　12月29日临近新年，金科又与中原银行签订战略合作协议，获得中原银行50亿元综合融资服务。

　　正是这样一支攻坚队伍，对内对自己层层加码，对外积极寻求支持，使得金科在大考之年完成交付项目149个，提前交付项目51个，交付体量1281万平方米。

　　从图纸开始：123道标准卡点

　　不止于此，保交付呈现的仅是一个进度结果，对于房地产项目而言，关注的还有交付品质，两者合二为一才是真正意义上的交付。

　　从方寸图纸到产品形成，每前进一步，不仅是施工进度的推进，更是品质的步步锁定，不断累积而成，金科149个项目高质量交付背后，是这一套体系不断重复运转的结果，这也是其交付体系被冠以“严谨到苛刻”的由来。

　　金科品质交付的精细化过程管控，是前置到方案设计阶段开始的，将交付周期拆解为交付前、交付中、交付后3个部分，整个流程被切分成123道工序，如同制造业的精细化生产流程一样，每一道工序均制定有严苛的标准。

　　为了保证设计图纸真正落地，金科甚至专门成立了产品力提升小组，率先设立“产品体验官”，定期现场巡查，定时交圈总结。

金科项目实拍图

　　尤其是交付前的“9361”四个交付管控节点，按照交付前9个月、6个月、3个月起，从建筑、地库、项目周边、景观园林、大堂门厅、物业中心用房等维度多次勘验，保证项目进展及品质；到交付前1个月，组织“业主开放日”活动，由专业工程师陪同预检，整个流程共计76项标准化服务动作的行动体系。

　　为了结合当前市场环境，金科将管控模式更新为以“集团专项检查+区域月度检查+项目周检”的模式，构建了三级管控体系，严格控制项目建设各项标准。

　　落地到各区域公司，拆分的更为细致，金科重庆区域制定出十大专业质量管控体系，上千个质量管控节点，欲“出于图纸，而超越图纸”；豫鲁区域则是强化工程体系建设，建立了1个制度、16个办法、8个标准、7个指引、7个配套文件。

　　“各大区域已经进入内卷模式，不仅拼按期交付，更在拼按质交付。”上述高管透露道，总部对交付风险的预控卡的很严格，每季度会发布竣工交付风险项目红黄灯预警，整个流程没有漏洞可钻。

　　头尾闭环：锁定交付品质

　　金科的交付体系中，有两个关键环节：一个是实行“样板带路”制度，坚持样板先行，在外立面、景观、室内施工前，需要先保证样板段施工质量满足设计要求，方可大面积施工，相当于列车的“火车头”，带动的是整个交付工程品质。

　　另一个是“交付点评”制度，项目交付前，先行组织各部门联合巡检，针对交付项目现场存在的问题提出整改、提升意见，待项目整改完成后，才能交付。

　　“样板带路”是头，“交付点评”是尾，一头一尾形成闭环，中间则是严苛的质量管控体系，锁定整个交付前品质。

　　进入交付过程则与对内的严苛风格截然相反，金科交付现场呈现出两种风格：一种是高效解决问题，另一种是温情收房体验。

　　进入到交付环节，最受业主称道之处，就是从发现问题到解决的高效。金科“柳州揽山庭”项目交付期间，甚至做到了5分钟内上门、15分钟内处理解决、3天内整改回访的极速处理，有业主惊叹“有种风驰电掣的感觉”。

　　每一户业主都有专属陪验小组全程验房，是金科交付的标配。验房工程师一对一全程陪同，大至公共空间的单元门禁、公共电梯，小至家里的门窗、地面、墙面、开关、防水层、阴阳角等，如发现问题立即整改。

　　据了解，金科豫鲁区域通过配备专业验房师，报事处理采用“117法则”，即当天上报、当天复核查验、7天内反馈处理进度；华东区域更是由区域副总、城市公司副总及项目总等高管全程陪同收房，被业主形容为“高管面对面”，这一举措在两广区域则是被称为“高管陪验”。

　　按期按质硬核交付再叠加软服务，金科全年149个项目、1281万平交付成果背后，不仅是交付力的体现，更是产品力与服务力加持的结果，也是其期末答卷里的加分项。

　　对于金科而言，交付仅是开始，更多的美好服务在交付后。正如金科业主所言，一见倾心的相遇，定义品质生活的标准；看过广阔的世界，就更懂美好生活。

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起底“共享会员”：看视频低至2元，出租账号衍生代理生意******

　　“XX的会员，谁有？”当共享视频会员成为一种省钱之道，“有偿共享”已经形成了一条黑灰产业链。

　　“售卖各大影音平台VIP会员，直充号和共享号都有，最低可达官方一半价格。”贝壳财经记者调查发现，一些代理平台上，视频、网盘、下载APP的会员均可低价租售，价格最低为2元/5-7天。此外，共享会员还有包月、3个月号以及年号等多种选择，其中芒果TV包月会员低至4.85元。

　　贝壳财经记者注意到，这些“共享账号”仅需要账号密码即可登录。不过，使用体验并不好，登录期间会出现被下线情况，或者提示异地登录需要验证手机号。值得一提的是，对于视频平台需要验证码登录，商家也早有了应对方法，购买“共享账号”还提供验证码接码平台。

　　对此，北京市中闻律师事务所合伙人赵虎对贝壳财经记者表示，对用户擅自出租自己视频平台或者在其他平台的账号，在法律上没有禁止性规定，但是用户在注册时和APP经营方有合同约定。“如果有专门从事出租相应视频网站账号的APP，可能会被视频网站起诉，因为这破坏了视频网站的商业模式，侵犯了其利益，是不正当竞争。”

　　包月会员低至3.45元，验证码登录商家包解决

　　“我们主要售卖会员直充卡，不过你要共享会员账号的话我们这里也有，包括优酷、爱奇艺、芒果TV、搜狐、乐视，均是低价出租。”贝壳财经记者搜索看到，一位商家宣称可出租会员账号。

　　贝壳财经记者从这位名为小周的商家所发布动态看到，通过其购买共享会员账号的多为学生以及只想看特定节目或者单个电视剧的用户。

　　“如果你想要月会员的话，爱奇艺7.65元，芒果TV4.85元，优酷、搜狐视频4.75元，乐视3.45元。”小周对贝壳财经记者表示，不同视频平台VIP可以选择5到7天号，3个月号和年号。“如果你嫌贵，最低可以以2元价格体验5至7天。”

　　这些低至个位数的共享会员账号极具诱惑力。相比之下，优酷连续包月VIP会员首月为12元/月，后续则为25元/月。这也就意味着，租赁共享会员账号仅为首月充值价格的40%，月会员价格的20%。

　　1月5日至8日，贝壳财经记者以体验为目的租赁了视频共享会员账号，尽管不同视频VIP会员的登录方式不同，但大多数通过账号密码(大多是用户账号为邮箱)即可。

　　记者付费获得账号密码后，商家随即发来提醒，“只能一个设备登录，首次登录哪台设备就用哪台，不可以换设备登录，禁止分享，禁止多登，多登100%封号不稳定”。

　　贝壳财经记者在体验中发现，租账号看视频的使用体验并不好。记者尝试了登录优酷会员，首次可以通过输入邮箱账号密码登陆，但间隔数小时后就发现自己已经掉线。其间，记者退出优酷APP，重新打开时则提示“账号同时登录设备过多”，需要重新登录。

　　而在记者尝试芒果TV会员时，则在登录时页面频频弹出异地登录警告，需要手机号验证码。对此，商家表示，出现验证码的情况只要联系他就好。此后，其发送给记者一个验证码接码平台，记者输入对方提供的手机号便能通过“接码平台”查询收到相应验证码。

　　从事反诈业务的人士对贝壳财经记者表示，由于绕过了实名制认证，“接码平台”实际上被广泛应用于黑灰产行业。

　　值得注意的是，在多种共享视频会员中，小周表示当前腾讯视频已经没办法出租，其原因或许为腾讯视频通过QQ或者微信账号登录限制，避免账号分享问题。

　　衍生共享会员生意：48元加盟，可代理各大影视账号出租

　　贝壳财经记者调查发现，共享会员背后，已经衍生出专门出租各类软件账号的“代理平台”。

　　一家“代理平台”宣称，48元代理费可以获得各大影视账号的拿号平台，在平台上可以低价获得各个共享账号的账号及密码，实现影视、音乐、网盘、外卖优惠券、听书等多种产品的直充、共享和激活码等。加盟代理后“可以在二手网站或者朋友圈出售，也可以自己收代理费，收入可观。”“平台永久有效，没有任何限制。”

　　而一位代理还在朋友圈晒出了近200元的日结工资的截图。

　　贝壳财经记者登录这一代理平台发现，其经营的产品种类更为丰富，不过大部分为直充类，即直接将会员费用充值进入本人账号。贝壳财经记者浏览这一代理网站发现，其实为会员账号“发卡平台”，所涉及视频账号主要有视频、音乐听书、知识教育办公、生活服务、腾讯增值服务五大类。

　　这一代理网站的共享账户业务，涉及手机APP、电视、平板类的共享会员账号。其中，哔哩哔哩电视会员月号售价9.25元，酷喵电视会员5-7天号售价2.85元。记者注意到，在购买时，该网站还特别提示称“只能固定一个设备使用，发现多卖，你所有的售后问题一概不处理”。

　　除了各类视频的共享会员账号外，这一代理平台还有作业帮、迅雷、WPS、百度网盘、网易云音乐等的VIP会员，月会员价格3.35元至6.85元。

　　此外，贝壳财经记者调查发现，目前还有平台提供“全网影视VIP永久会员”业务，其客服表示，只需要花9.8元即可买到一个“拥有所有视频网站VIP会员”的软件，在上面可以看到所有视频APP的电影。

　　业内人士表示，这也是另一种形式的共享会员，涉嫌侵犯版权。

　　去年开始，加强账号管理已经成为视频平台的行业共识。爱奇艺、优酷、腾讯视频等国内长视频平台均不断更新用户协议来加大对账号共享的打击。贝壳财经记者发现大多数视频APP的用户协议中明确“用户不得将账号转让、出租、出借或分享他人使用”的相关约定。

　　据了解，目前优酷、爱奇艺、腾讯视频等对同一账号多设备登录的规定不尽相同，优酷VIP协议规定，用户账号最多可同时登录3台设备(手机端App1个、Pad端App1个、电视端3个、电脑客户端1个、网页端1个、车载端1个、其他端1个)；而爱奇艺针对同一VIP账号最多允许5台设备登录(手机端App2个，Pad端App1个，电脑端1个，网页端1个)，同一爱奇艺VIP账号同一时间仅支持2台设备同时观看；腾讯视频VIP会员服务协议则表示可在手机、电脑、平板电脑端、智能硬件(除电视端)使用。

　　15元山姆会员也可共享，账号租赁涉嫌不正当竞争

　　贝壳财经记者随机采访了解到，不少人都有和亲人、朋友共享会员账号的经历。而目前线下会员也能够实现“有偿共享”。

　　一家售卖山姆实体店会员的客服对贝壳财经记者表示，可以以15元两次，24元全年的价格购买到他人的会员卡，“不用担心会员卡使用问题，按我们的方法99%都可以通过使用，不通过包退款。”

　　不过，记者体验发现，共享这一会员卡需要下载“山寨版”山姆会员商店APP，线下使用时还需要戴口罩规避店员的身份查证，而且不能通过自助机器结账，否则会因人脸识别不通过而导致结账失败。

　　1月10日，记者拨打山姆官方客服电话，对方表示消费者不能单独带着别人的会员卡去线下消费，消费者使用别人会员卡时，该会员卡的持有者也需要在现场。

　　一位负责知识产权类案件审理的法官对贝壳财经记者表示，虚拟账号的使用权类似于租赁，转租牟利肯定是禁止的。在实践中，视频网站的维权成本确实比较高。而对于私人的账号共享行为，如果共享会员账号的是家人、朋友，并不产生盈利行为，应不规制或者(后果)非常轻微。

　　另外一位知识产权法庭庭长告诉贝壳财经记者，一般限制视频网站会员账号出租行为主要依据的法律条款是《反不正当竞争法》第十二条或者第二条。不过，这很难制止个别私人的行为，此时视频网站往往会采取一些技术措施限制。

　　赵虎对贝壳财经记者表示，对用户擅自出租自己视频平台或者在其他平台的账号，在法律上没有禁止性的规定，“也就是说在法律层面上，既没有说用户可以出租，也没有说用户不能出租。但是，用户在注册的时候有个合同的约定，也就是我们每个人和这些APP经营方的电子合同，合同中大部分都写着禁止出租，如果用户出租的话，其可以根据合同的约定来处理。”

　　在赵虎看来，如果有专门从事出租相应视频网站账号的APP，可能会被视频网站起诉，“因为这破坏了视频网站的商业模式，侵犯了它的利益，是不正当竞争，当然同个人相比这是另外一个层面的事。”

　　贝壳财经记者浏览现有判例看到，有提供账号租赁平台曾被罚款百万元。2020年判决的“U号租”共享腾讯视频会员账号案例，以及2021年判决，2022年维持原判罚的刀锋公司运营的“租号玩”平台共享爱奇艺会员账号案例，法院均提到“被诉行为违反了诚实信用原则和商业道德”，并最终依据《反不正当竞争法》进行了判罚。

　　“一个正常经营正版视频资源的网站，须负担高额的著作权使用费，还须负担视频存储的服务器成本、带宽成本等，此外还有宣传推广等其他成本投入，为回收成本和获得收益，使得经营者逐步从提供免费视频服务加广告的模式转变为付费视频服务的模式。经营者只有提供更多样化的视频播放方式，才能不断满足用户的不同需求，不断提升用户的观看体验，反过来才能增强用户的黏性，从而获取更多的竞争优势。”针对视频会员账号的租赁行为，北京市海淀区人民法院在2020年的裁判文书中指出。

　　北京市海淀区人民法院表示，付费视频模式大致包括单片付费和会员付费两种，经营者根据成本和竞争策略制定具体的收费标准和会员规则，并结合技术手段对会员账号的使用范围予以明确限定，因为付费服务模式针对的对象是网络用户，而非提供互联网视频服务的其他经营者，所以限定为会员个人使用，具体使用数量通常也会控制在会员本人及其周围少数人范围之内，禁止被他人用于经营牟利。经营者上述通过诚实经营所争取到的竞争资源和竞争优势，不应被他人不当利用或破坏。

　　（文图：赵筱尘巫邓炎）

[责编：天天中]

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